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附件：《西安市国有土地上房屋征收评估办法》征求意见稿
2020年11月30日
《西安市国有土地上房屋征收评估办法》
征求意见稿
第一章 总 则
第一条 （制定依据）
为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国资产评估法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》及《房地产估价规范》、《陕西省国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》、《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条（评估的含义）
本办法所称国有土地上房屋征收评估，是指根据被征收房屋区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响其价值的各项因素，对其房地产市场价格进行评估。
第三条 （适用范围）
在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区以及西安高新技术产业开发区、西安经济技术开发区、西安曲江新区、西安浐灞生态区、西安国际港务区、西安阎良国家航空高技术产业基地、西安国家民用航天产业基地（以下简称开发区）辖区范围内评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第四条 （管理部门）
市住房和城乡建设行政管理部门（以下简称市房屋征收主管部门）负责本市（国有土地上房屋）征收评估活动的监督管理，其所属的市房屋征收管理中心负责本办法的组织实施。
第五条（评估专家委员会的组建）
市房屋征收主管部门委托西安市房地产评估协会组建西安市房地产价格评估专家委员会（以下简称评估专家委员会）,评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成,评估专家委员会具体工作规程由西安市房地产评估协会制定。西安市房地产评估协会负责评估技术指导、专家队伍管理、组织专家对房地产评估报告进行鉴定等工作。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第六条（评估机构名录和信用档案）
市房屋征收主管部门应建立房地产价格评估机构名录和信用档案体系，并通过房屋征收信息平台向社会公布评估机构名单、等级、联系方式、诚信记录等信息，为被征收人选定房屋征收评估机构提供参考和依据。
第七条（应具备资质）
从事本市房屋征收评估的房地产价格评估机构（以下简称“评估机构”）应具备房地产评估相应资质。
第二章 评估机构选定
第八条：（评估机构报名公告）
房屋征收范围确定后，房屋征收部门、开发区管委会应当在市房屋征收信息平台发布评估机构报名公告。发布内容应当包含房屋征收项目名称、项目概况、委托评估单位、委托评估范围、对评估机构的报名要求及报名的起止时间、地点、联系方式和应提交的资料等相关事项。报名起止时间应当不少于5个工作日。
第九条：（报名结果公告）
房屋征收部门、开发区管委会应当将符合审核条件的评估机构名单在市房屋征收信息平台及征收范围内公示。公示内容应包含评估机构名称、备案资质、信用等级、拟参与该项目评估工作人数等信息。参与报名的评估机构少于三家时，房屋征收部门、开发区管委会应邀请具有相应资质的评估机构参与。公示时间不少于5个工作日。
第十条：（评估机构的确定）
房屋征收部门、开发区管委会应在报名结果公示期满后5个工作日内，组织被征收人、公有房屋承租人在公示的评估机构名单中协商选定评估机构。
在规定时间内，参与选定的被征收人、公有房屋承租人数量应超过总人数的三分之二，得票率最高且超过50%的评估机构视为共同协商选定；选定不成的，房屋征收部门、开发区管委会在得票率高的前三名评估机构中采取抽签、摇号等方式随机选定，选定过程应公开、全程录像，公证机构现场公证，并由房屋征收部门、开发区管委会宣布选定结果。
房屋征收部门、开发区管委会应当将确定的评估机构名单在我市房屋征收信息平台和房屋征收范围内予以公告。公告时间不少于5个工作日。
第十一条（评估机构数量）
同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担，需要由两家或者两家以上评估机构评估的，应当共同协商确定一家评估机构为牵头单位（慕律师意见：由谁来协商确定？没有说明确，容易产生歧义）；协商不成的，由房屋征收部门、开发区管委会指定。牵头评估机构确定后应当公示。牵头评估机构应当组织相关评估机构就征收项目评估对象、价值时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、程序、参数选定等进行沟通，统一评估标准，开展评估工作。
第三章 评估工作开展
第十二条（评估委托）
评估机构选定后，房屋征收部门、开发区管委会或房屋征收实施单位向被选定的评估机构出具房屋征收评估委托书，并签订书面房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、受托评估机构的名称、评估目的、评估对象的范围、评估要求以及委托日期等内容。
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
（一）委托人和评估机构的基本情况；
（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；
（三）评估目的、评估对象、价值时点等评估基本事项；
（四）委托人应当提供的评估所需资料；
（五）评估过程中双方的权利和义务；
（六）评估费用及收取方式；
（七）评估报告交付时间、方式；
（八）违约责任；
（九）争议解决的方法；
（十）其他需要载明的事项。
第十三条（委托合同报备）
房屋征收评估委托合同签订后，评估机构应当将委托合同报送市房屋征收管理中心。
第十四条（房屋调查）
房屋征收评估前，房屋征收部门、开发区管委会应当对被征收房屋的权属、区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门、开发区管委会应当向受托的评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照认定、处理结果进行评估。
第十五条（征收当事人的责任义务）
房屋征收当事人应当如实向评估机构提供评估所必需的资料，协助评估机构进行实地查勘，搜集被征收房屋价值评估所必需的被征收房屋状况的资料。房屋征收当事人未履行义务造成评估结果失实的,应当承担相应责任。
第十六条（实地查勘）
评估机构应当指派与征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师和房地产估价从业人员对被征收房屋进行实地查勘，核对评估对象状况，做好实地查勘记录，制作和保留被征收房屋的影像数据，并妥善保管。
房屋征收部门、开发区管委会、被征收人、公有房屋承租人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或盖章确认。
征收评估所涉及的房屋面积测量标准依据《房产测量规范》执行。
第十七条（不配合评估的处理）
被征收人、公有房屋承租人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、开发区管委会、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
在房屋征收评估过程中，房屋征收部门、开发区管委会或者被征收人、公有房屋承租人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。
被征收人、公有房屋承租人拒绝估价人员实地查勘,致使房屋评估无法进行的，评估机构可参照被征收房屋同区域、同建筑类型的房屋进行评估。
第十八条（评估目的）
被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门、开发区管委会与被征收人、公有房屋承租人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门、开发区管委会与被征收人、公有房屋承租人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第十九条（价值时点）
被征收房屋和用于产权调换房屋的价值时点为房屋征收决定公告之日。
第二十条（被征收房屋价值）
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
前款不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
第二十一条（产权调换房屋价值）
用于产权调换房屋价值包含产权调换房屋及其占用范围内的建设用地使用权和其它不动产的价值。除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋市场价值。
房屋征收部门、开发区管委会应当向评估机构提供用于产权调换房屋的权属、区位、用途、建筑面积、建筑结构、建成时间等价值评估所必须的资料。
产权调换房屋为期房的，房屋征收部门、开发区管委会向评估机构出具书面意见所说明的产权调换房屋状况为依据。被征收人、公有房屋承租人订立补偿协议后，补偿协议约定的产权调换房屋状况有变化的，应当依据补偿协议约定的产权调换房屋状况对评估结果进行相应调整。
第二十二条（类似房地产价格）
被征收房屋类似房地产指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格,确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。
第二十三条（评估因素）
被征收房屋价值评估应当考虑征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
第二十四条（技术路线）
本市国有土地上各类被征收房屋宜采用“典型房屋市场价格修正法”评估。
“典型房屋市场价格修正法”是指在同一征收范围内，对同一用途且建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋，确定其典型房屋的市场价格，并根据不同房地产的微观区域因素、实物状况、权益状况等差异，对该价格进行调整、修正，确定征收范围内类似房地产的评估价格。
(一）“典型房屋市场价格修正法”的操作程序：
1．按照房屋的用途、建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等进行房屋分类；
2．在同一类别房屋内确定典型房屋；
3．求取典型房屋的市场价格；
4．根据被征收房屋与典型房屋微观区域因素、实物状况、权益状况等方面的差异进行修正；
5．确定被征收房屋的评估价格。
（二）一般情况下，在同一征收范围内，可对各类别房屋分别确定其典型房屋的市场价格。如同一类别房屋的价格差异较大，可对同一类别房屋确定多个典型房屋市场价格。
（三）典型房屋市场价格宜采用比较法评估确定。
（四）不具备比较法条件的，可采用其它适宜的评估方法确定典型房屋的市场价格。求取典型房屋市场价格所采用的各种评估方法均按照《房地产估价规范》中所规定的技术路线和要求执行。
（五）房屋重置成新价格，依据《西安市各类房屋重置价格标准》执行。对于标准中未列举的房屋类型和结构可根据造价部门或行业管理部门公布的数据确定。
对于不适用“典型房屋市场价格修正法”的被征收房屋，可依据《房地产估价规范》选用其它适宜的房地产估价方法进行评估。
第二十五条 （评估结果及适用）
评估结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
房屋征收评估报告只作为房屋征收补偿的依据,不得用作其他用途。
第二十六条 （初步评估结果及公示）
评估机构应当按照房屋征收评估委托合同的约定，向房屋征收部门、开发区管委会提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门、开发区管委会应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。初步评估结果存在错误的，评估机构应当修正。
第二十七条（分户评估报告）
分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门、开发区管委会提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门、开发区管委会应当及时向被征收人、公有房屋承租人转交分户评估报告。
评估报告应由负责征收评估项目的两名或两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。不得以印章代替签字。
第二十八条（报告网签与资料归档）
房屋征收评估报告应录入房屋征收信息平台。
房屋征收评估业务完成后，评估机构应当将下列资料整理存档：
（一）评估报告（含技术的整体报告、分户评估报告）；
（二）评估委托合同；
（三）房屋征收公告及相关档案资料（复印件）；
（四）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
（五）评估对象的实地查勘记录、照片等数据；
（六）其它涉及评估项目的必要数据。
第四章评估报告异议处理
第二十九条（复核申请）
被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门、开发区管委会对评估结果有异议的，应当自收到分户评估报告之日起10日内，向出具评估报告的评估机构提供书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
第三十条（复核评估）
评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面答复告知复核评估申请人。
第三十一条(申请专家鉴定）
被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门、开发区管委会对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定。
第三十二条（作出补偿决定前的鉴定）
签约期限内房屋征收部门与被征收人未签订补偿安置协议的,在作出补偿决定前，房屋征收部门应向评估专家委员会申请鉴定。
第三十三条（专家鉴定）
评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。评估专家委员会应当选派成员组成专家组进行鉴定。专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持原评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估机构应当改正，重新出具评估报告。
第三十四条（协助鉴定）
房屋征收评估鉴定过程中，评估机构应当按照评估专家委员会要求，及时提供含有技术部分的评估报告、实地查勘记录、被征收房屋权属证书、房屋现状照片等相关资料，并就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明，需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
第三十五条（专家鉴定收费）
房屋征收评估专家鉴定收费属市场调节价，收费标准由申请人与鉴定方协商议定。评估专家委员会鉴定结果与原评估结果一致的，鉴定费用由申请人承担；评估专家委员会鉴定结果改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。
第五章附则
第三十六条 （其他区县）
临潼区、阎良区、长安区、高陵区、鄠邑区和市辖县国有土地上房屋征收评估工作，由所在区、县人民政府参照本办法规定执行。
西咸新区本市行政区域内国有土地上房屋征收评估工作，由西咸新区管理委员会依据市人民政府授权，参照本办法执行。
第三十七条（施行时间）
本办法自 年 月 日起施行。2012年4月1日西安市人民政府颁布的《西安市国有土地上房屋征收评估办法》市政发[2012]29号同时废止。
来源：西安住建、896汽车调频
编辑：胡依依
责编：赖婷
审核：刘临安
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